Cuotas de mantenimiento son prestaciones periódicas, prescriben a los 5 años

Cuotas de administración y mantenimiento del Régimen de 
Condominio son prestaciones u obligaciones periódicas, 
prescriben a los 5 años

Hemos escuchado frecuentemente de nuestros amables asesores, que las cuotas de condominios 
no se pueden cobrar pasados dos años de su exigibilidad o reclamo.

Deseo compartirles que el tratamiento de las cuotas derivadas del mantenimiento de condominios 
se consideran PRESTACIONES PERIÓDICAS, por lo que se les aplica la prescripción negativa 
que menciona el Código Civil Federal.

Todo asunto que se estime podría llegar a los tribunales, no se debe considerar la esfera local o 
estatal, sino Federal (cuidando la legislación de la plaza), ya que muchos casos no se resuelven 
en los tribunales de la entidad.

CÓDIGO CIVIL FEDERAL

En su Título Séptimo - De la Prescripción- se menciona la naturaleza de la prescripción, sus 
tipos(negativa y positva) y más tópicos.

El Capítulo I del citado Título, hace referencia de las Disposiciones Generales.

Artículo 1135.- Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, 
mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.

Sencillamente, si un interesado no ejerce su derecho en contra de otro obligado, por el paso 
del tiempo y cumpliendo los requisitos de ley, es posible apropiarse de un bien (Prescripción 
positiva) o de librarse de obligaciones contraídas (Prescripción Negativa).

El Capítulo III - De la Prescripción Negativa

El numeral 1162 lo siguiente:"Las pensiones, las rentas, los alquileres y cualesquiera 
otras prestaciones periódicas no cobradas a su vencimiento, quedarán prescri-
tas en cinco años, contados desde el vencimiento de cada una de ellas, ya se haga el 
cobro en virtud de acción real o de acción personal".

Nota personal: En mi opinión, si ninguna parte ha solicitado la prescripción de adeudos 
mayores a 5 años, podrían cobrarse, ya que la ley menciona que puede ser cobro por 
acción personal, lo que interrumpe la prescripción. Sí, esos frecuentes cobros que 
hacemos por medio de invitaciones, entrevistas personales, etc. interrumpen la pres-
cripción, dejando vigente el cobro de adeudos mayores a 5 años. Pero, si el deudor 
solicita por su parte, la prescripción y el administrador no ha demandado, es altamente 
probable que el juez otorgue la prescripción negativa. 
La prescripción no entra en automático, hay que invocarla a la autoridad.

¿Pero cómo saber o fundamentar que las cuotas de 
condominio son prestaciones periódicas?

De acuerdo a la fuente : 170953. I.3o.C.647 C. Tribunales Colegiados de Circuito. 
Novena Época. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. 
Tomo XXVI, Noviembre de 2007, Pág. 725. 

Tomamos el concepto y esencia de la prestación periódica.

"La obligación periódica se caracteriza porque la fuente 
de producción no se va agotando con dichas prestaciones, 
es decir no se extingue paulatinamente la obligación 
de donde deriva la obligación de realizar pagos par-
ciales, mientras subsista la fuente de la obligación, se 
trata de pagos que surgen con el transcurso del tiempo y 
exista ese tiempo para su pago, derivado de la ley o de 
la voluntad de las partes, es decir la prestación periódica
se produce día a día y tiene una temporalidad para el pago,
mientras el contrato o el origen de la obligación del cual
deriva permanece en vigor."

Observación: Los coloreados de resalte, subrayados y negritas, los agregué para mejor lectura, según mi entender.

NOTA APARTE:

Es importante la certificación que hace el administrador de los recibos de las cuotas 
de mantenimiento y administración del Régimen de Condominio. La importancia de .
este tema será charlado posteriormente.